Neuer Gebäudetyp E: Schnelles und günstiges Bauen per Gesetz

Was geschehen ist: Die Initiative für einfacheres Bauen

Deutschland steht vor einer signifikanten Veränderung im Bauwesen, die darauf abzielt, die akute Wohnungsnot durch eine gesetzliche Neuerung zu lindern. Wie aus einem dem ARD-Hauptstadtstudio exklusiv vorliegenden Gesetzentwurf hervorgeht, plant die Bundesregierung die Einführung des sogenannten „Gebäudetyp E“. Das „E“ steht dabei explizit für „einfach“. Die Kernbotschaft der verantwortlichen Ministerinnen, Verena Hubertz (SPD) und Stefanie Hubig (SPD), lautet: Bauen ohne Schnickschnack. Das Ziel ist es, den Bau von Ein- und Mehrfamilienhäusern spürbar zu beschleunigen und die Kosten durch den bewussten Verzicht auf nicht zwingend erforderliche Standards zu senken. In einer Zeit, in der Wohnraum in Deutschland knapp und teuer ist, soll dieses Gesetz einen notwendigen Befreiungsschlag für die Baubranche darstellen. Die Initiative reagiert direkt auf die Herausforderungen des aktuellen Immobilienmarktes, auf dem die Baukosten in den vergangenen Jahren aufgrund verschiedener Faktoren, darunter gestiegene Anforderungen und wirtschaftliche Rahmenbedingungen, massiv angestiegen sind. Durch die gesetzliche Neuregelung soll künftig rechtssicher vereinbart werden können, dass bei Bauprojekten auf bestimmte Ausstattungsmerkmale verzichtet wird, ohne dass dies für Architekten oder Bauunternehmer rechtliche Konsequenzen nach sich zieht.

Die Einzelheiten: Standards, Kosten und rechtliche Rahmenbedingungen

Die Grundidee des Gebäudetyps E basiert auf der Unterscheidung zwischen sicherheitsrelevanten Anforderungen und bloßen Komfortstandards. In den vergangenen Jahren, als Kredite günstig waren, haben sich zahlreiche Ausstattungsmerkmale etabliert, die heute als „Anerkannte Regeln der Technik“ gelten. Dazu zählen etwa eine hohe Anzahl an Steckdosen, überdurchschnittlich hohe Decken oder besonders dicke Fenster und Wände für den Schallschutz. Bisher drohen Architekten und Baufirmen Klagen, wenn sie von diesen Standards abweichen. Der neue Gesetzentwurf sieht nun vor, dass Vertragsparteien vorab rechtssicher vereinbaren können, auf solche Extras zu verzichten. Fachleute schätzen, dass durch dieses Konzept die Baukosten um etwa zehn Prozent gesenkt werden können. Bundesjustizministerin Stefanie Hubig betont dabei ausdrücklich, dass es bei der Sicherheit keinerlei Abstriche geben werde. Die Sicherheit stehe weiterhin an oberster Stelle. Bauministerin Verena Hubertz unterstreicht, dass jeder eingesparte Euro für überflüssige Standards direkt in die Schaffung von mehr bezahlbarem Wohnraum fließen könne. Die rechtliche Ausgestaltung sieht vor, dass der Gebäudetyp E eine freiwillige Option im Vertragsrecht darstellt. Entscheiden sich die Parteien nicht für dieses Modell, gelten weiterhin die bisherigen, strengeren Regeln des Vertragsrechts.

Hintergrund: Der Weg zum Gesetzentwurf

Die Entwicklung des Gebäudetyps E war ein Prozess, der von Verzögerungen und internen Diskussionen innerhalb der schwarz-roten Koalition geprägt war. Ursprünglich hatten die beteiligten Ministerinnen bereits im Juli angekündigt, den Entwurf im Sommer vorzulegen. Dieser Zeitplan konnte jedoch nicht eingehalten werden, da innerhalb der Regierung Unstimmigkeiten in Detailfragen auftraten. Ein zentraler Streitpunkt war die Frage, ob der Gebäudetyp E das „neue Normal“ beim Bauen darstellen oder lediglich eine spezielle Kategorie im Vertragsrecht sein sollte. Diese Diskussionen spiegeln die Sorge wider, dass durch eine neue Kategorie eine Art „Zwei-Klassen-Bauen“ entstehen könnte, bei dem ein hoher Baustandard auf der einen Seite einem möglicherweise schlechteren Image des Gebäudetyps E auf der anderen Seite gegenübersteht. Der baupolitische Sprecher der Unionsfraktion, Jan-Marco Luczak, hatte sich noch wenige Tage vor der Veröffentlichung des Entwurfs kritisch geäußert und gefordert, einfaches und kostengünstiges Bauen zum Standard zu machen, ohne dabei einen neuen Vertragstyp zu schaffen. Diese Bedenken wurden jedoch von der Justizministerin nicht geteilt, die den Fokus auf die Freiwilligkeit und die Rechtssicherheit für alle Beteiligten legte.

Die Beteiligten: Akteure und Institutionen

An der Ausarbeitung des Gesetzentwurfs sind maßgeblich das Bundesbauministerium und das Bundesjustizministerium beteiligt. Die Bundesbauministerin Verena Hubertz (SPD) fungiert dabei als eine der treibenden Kräfte, die das Konzept des „Bauens ohne Schnickschnack“ vorantreibt. An ihrer Seite steht Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD), die den rechtlichen Rahmen für die neue Vertragskategorie verantwortet. Auf politischer Ebene gibt es zudem eine kritische Auseinandersetzung mit der Unionsfraktion, vertreten durch den baupolitischen Sprecher Jan-Marco Luczak, der Bedenken hinsichtlich der Imagebildung und der Struktur des Bausektors geäußert hat. Der Prozess der Entscheidungsfindung ist jedoch noch nicht abgeschlossen, da nun die Länder und verschiedene Verbände in den Prozess einbezogen werden. Diese Institutionen haben die Möglichkeit, zu dem vorliegenden Entwurf Stellung zu beziehen und Kritik zu äußern. Damit ist der aktuelle Gesetzentwurf noch nicht in seiner endgültigen Fassung, sondern dient als Grundlage für die weitere politische Abstimmung, bevor er offiziell durch die Regierung auf den Weg gebracht wird.

Einordnung: Was das Gesetz für den Markt bedeutet

Einzuordnen ist das Vorhaben als Versuch der Politik, die starren regulatorischen Vorgaben im Baubereich aufzubrechen, die in den vergangenen Jahren zu einer Verteuerung des Wohnraums beigetragen haben. Den Berichten zufolge soll der Gebäudetyp E nicht nur Kosten senken, sondern auch die rechtliche Unsicherheit beseitigen, die bisher viele Planer davon abhielt, innovative oder einfachere Wege zu gehen. Die Bewertung der Experten, dass eine Kostenersparnis von etwa zehn Prozent möglich ist, deutet darauf hin, dass die regulatorische Last tatsächlich einen signifikanten Anteil an den Baukosten hat. Dennoch bleibt die Herausforderung bestehen, dass das Gesetz eine Balance finden muss: Einerseits soll es den Bau beschleunigen und verbilligen, andererseits muss es den gesellschaftlichen Anspruch an Sicherheit und Wohnqualität wahren. Die Entscheidung, den Gebäudetyp E als freiwillige Vertragskategorie zu gestalten, ist dabei ein zentraler Kompromiss, um die Akzeptanz bei Bauherren und Käufern zu erhöhen, ohne die bisherigen Standards für diejenigen, die sie wünschen, komplett abzuschaffen. Es bleibt abzuwarten, wie der Markt auf dieses Angebot reagieren wird und ob die Einsparungen tatsächlich in dem prognostizierten Umfang realisiert werden können.

Offene Fragen: Was der Entwurf noch nicht klärt

Obwohl der Gesetzentwurf nun vorliegt, bleiben einige Aspekte offen, die für die praktische Umsetzung entscheidend sein könnten. Der Quelltext beantwortet beispielsweise nicht die Frage, wie genau die Abgrenzung zwischen „notwendigen Anforderungen“ und „überflüssigen Komfortstandards“ in der Praxis definiert wird. Auch bleibt unklar, wie der Markt auf die neue Kategorie reagieren wird: Wird der Gebäudetyp E tatsächlich als vollwertige Alternative wahrgenommen, oder wird er aufgrund der Befürchtungen der Kritiker ein Imageproblem entwickeln, das Bauherren abschreckt? Zudem ist offen, wie die Länder und Verbände auf den Entwurf reagieren werden. Da der Entwurf noch in die Phase der Stellungnahmen geht, ist nicht absehbar, welche inhaltlichen Änderungen noch vorgenommen werden müssen, um einen breiten Konsens zu erzielen. Auch die Frage, wie effektiv die Umsetzung in der Breite sein wird, bleibt unbeantwortet, da das Gesetz zwar den rechtlichen Rahmen schafft, aber nicht zwingend vorschreibt, dass Bauherren diese Option auch wählen müssen. Die konkrete Auswirkung auf die Gesamtzahl der Bauvorhaben bleibt daher spekulativ.

Wie es weitergeht: Der Zeitplan für die Umsetzung

Der Gesetzentwurf befindet sich nun in einer Phase der Konsultation. Er wird den Bundesländern und den betroffenen Verbänden zur Prüfung und Stellungnahme vorgelegt. Diese Akteure haben nun die Gelegenheit, Kritik zu äußern und Änderungsvorschläge einzubringen. Erst nach Abschluss dieses Prozesses und einer möglichen Einarbeitung von Änderungen wird die Regierung den Entwurf offiziell auf den Weg bringen. Auch wenn das Gesetz verabschiedet wird, ist mit einer schnellen Entspannung am Wohnungsmarkt nicht unmittelbar zu rechnen. Bis das erste Gebäude auf Basis des neuen Gesetzes fertiggestellt ist, wird noch einige Zeit vergehen. Realistischerweise ist nach der Planung und der Bauphase frühestens in zwei Jahren mit dem ersten Richtfest für ein Gebäude zu rechnen, das unter den Bedingungen des Gebäudetyps E errichtet wurde. Damit bleibt der Prozess ein langfristiges Unterfangen, das erst in der Zukunft seine volle Wirkung entfalten kann.